Записная книжка: что будет в 2015-2016 с ценами на жильё?

В ближайшие полтора-два года цена на кв метр в новостройках придёт к так называемой «норме рынка», то есть на практике будет отражать реальность здоровой рыночной экономики, а особенно бизнеса, имеющего среднесрочный горизонт планирования (5-10 лет). Разница между затратами на реализацию девелоперского проекта (многоквартирные дома), так называемой инвестиционной стоимостью, и рыночной ценой объекта — не витринной, а фактической: со скидками, в период акций, по программам лояльности и прочее — будет составлять не более 22-26%, что порадует людей, которые пока ещё не спешили приобретать новое жильё.

Спекулятивные сделки на уровне частных инвестиций — то есть когда человек покупает у застройщика квартиру, например, в период акции, а застройщику кеш-флоу на данный момент времени важнее рентабельности девелоперского проекта в целом, потом этот человек ждёт хорошей рыночной погоды, делает или не делает ремонт для усиления конкурентоспособных параметров квартиры, потом выставляет объект на витрину и ждёт людей, для который желание и время покупки совпадает с предложением на витрине, и в итоге продаёт квартиру, заработав определённую маржу — никуда не денутся. Таких сделок, вероятнее всего, в крупных российских городах будет 3-4% от общего объёма продаж в новострое. При методически грамотном подходе и жёсткой дисциплине здесь по-прежнему можно будет заработать до 30% годовых.

Можно ожидать, что средняя цена на кв метр новостроя в Подмосковье, например, приблизится к 54 тыс рублей уже к весне 2015 года, а средняя цена на км метр там же на так называемом вторичном рынке будет близка к 55 тыс рублей. Это прямая, хоть и достаточно замедленная (обычные для такой ситуации 6-9 месяцев на то, чтобы, как говорится, «дошло») реакция на колебания курса рубля и новые правила игры в экономике потребления. Витрина предложений станет существенно больше. Продавцам жилья будет достаточно сложно отказаться как от мысли о высокой цене и высокой марже, бывшей ранее нормой, так и от того, что профессиональная экспозиция и элементарный торг на понижение будут доминировать в продажах. А это мало кто умеет в принципе. Что будет с участниками рынка? Да ничего, пока есть рынок — будет кому строить и продавать построенное. Доминанта покупателя приведёт к снижению доходности любого бизнеса, так или иначе связанного с недвижимостью. Мелких компаний станет больше, крупных — меньше, а клиентоориентированность дойдёт до абсурда, в хорошем смысле слова.

Для возобновления жилого фонда по-прежнему строить нужно не менее 54 млн кв м в год. Активной через пару лет станет тема арендного фонда, то есть фонда жилья, находящегося в федеральной собственности и сдаваемого населению на принципах социального найма. Фактически смысл покупать новострой остаётся только в том случае, если семье действительно нужна собственная свежая квартира или по каким-то причинам локация новостройки существенно интереснее и практичнее локации прежнего домовладения, например, при наличии не обещании в рекламе, а уже реальной реализации великолепной жилой среды вокруг нового жилого комплекса. Такие ожидания людей от объектов жилищного строительства, что подтверждается исследованиями потребительских и социальных предпочтений домохозяйств крупных городов (более 100 тыс жителей), кроме всего прочего приведут к ещё более существенному снижению рентабельности инвестиций и девелоперского бизнеса, но при этом никак не повлияют, например, на доходность бизнеса строителей и поставщиков строительных материалов.

Автор статьи: Н. Шуркина-Кирпиченко